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发表于 2018-11-8 21:47:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
岁末年初,一些市场监测机构对房地产市场发出了预警:房地产经济过热,泡沫又起。
一时间人们对房地产市场议论纷纭,莫衷一是,有甚为灰心者称“房地产已进入隆冬矣。”
2003年北京的房地产市场到底会怎么样?这是个仁者见仁,智者见智的话题,但对于消耗
者来说,过热也好,泡沫也罢,最关心的照旧对本身置业买房会有些什么影响。为此本刊记
者仅对2003年的市场趋势做一分析,为购房置业者提供参考。
◆趋势之一:投资增幅减缓,商品房供给富足
房地产开辟投资和当年新开工商品房屋面积是反映房地产市场供应环境的两项紧张指
标,据北京市统计局统计,2002年1-11月份,北京市的房地产开辟投资到达789.1亿元,
比上年同期增长24.9%,此中住宅494.8亿元,增长29.7%;当年新开商品房屋面积到达
2101.6万平方米,比上年同期增长10.7%;此中住宅1659万平方米,增长4.3%。
通过对1999-2002四年的同期比力,各年1-11月份期间的房地产开辟投资增幅分别为:
27.1%、52.3%、24.9%;当年新开商品房屋面积增幅分别为:40.4%、77.3%、10.7%。从
下表中可以直观的看到,2002年1-11月份房地产投资及当年新开工商品房屋面积的增长势
头与2001年同期相比已显着削弱。通过对各种数据以及市场开辟投资的现实环境看,这种
投资增幅减缓趋势会延伸到2003年。
各年1-11月份房地产投资增长环境
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                     1999    2000     2001    2002
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房地产开辟投资(亿元)  326.4    415     631.9    789.1
#住宅                   181     229.9    381.5    494.8
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但必要指出的是,由于房地产开辟具有建立周期长这一明显特点,因此投资增幅的减缓,
不会对2003年度的房地产市场供给状态带来较大的影响。尤其是2000-2002年这三年间北
京的房地产投资额累计已靠近2000亿元,到2002年11月商品房开复工面积已达6254.9万
平方米,此中住宅开复工面积也到达了4632.8万平方米,云云巨大的投资,云云巨大的建
设规模,不但其能量开释要有一个过程,而且这与九十年代初期以炒地盘而形成的房地产泡
沫有着很大的差别。假如从这几年商品房竣工量这一指标看,从2000年至2002年每年商品
房的现实竣工量都保持在1000万平方米以上,为市场提供了比力富足的商品房供应。由于
近两年已经形成北京房地产投资的峰值年,根据建立周期,从2003年起商品房竣工面积将
会逐年敏捷进步。因此从商品房供给总量上看,2003年商品房的上市量仍会保持一个较大
幅度的增长。从供给布局上看,一方面,当局及有关部分根据中低收入人群必要,下鼎力大举狠
抓了经济实用房的建立,预计2003年经济实用房不会低于300万平方米;另一方面,由于
开辟商之间的猛烈竞争,按消耗条理细化市场的格局已经根本形成,中低价位住宅的比重正
在渐渐上升;别的,在市场上新样式、新功能、新户型的楼盘也不停推出。这种总量供应充
足,供给布局多元化的趋势,对广大消耗者来说,2003年无疑是购房置业的好时间。
各年1-11月份新开商品房面积增长环境
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                             1999    2000    2001    2002
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本年新开商品房面积(万平方米)  762.6  1070.5   1898.1   2101.6
#住宅                           630.1   877.1   1590.3   1659
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◆趋势之二:政策向消耗者倾斜,利好步伐不停出台
为了使广大市民尽快改善居住条件,进步生存质量,当局比年来一连出台了一批鼓励消
费者购房置业的政策和步伐,为消耗者创造了一个极为有利的置业情况。
起首,当局高度器重中低收入人群住房状态的改善,并加大政策倾斜的力度。一是开发
多条途径,办理最低收入人群的住房题目。2002年,北京市国土资源和房屋管理局,北京
市财务局、北京市民政局、北京市住房资金管理中央团结下发了《关于北京市城镇廉租家庭
申请租金补贴还贷购房有关题目的关照》,以申请租金补贴还贷的方式,为本市最低收入家
庭办理住房题目,开发了又一条新途径。这使相称一部门最低收入家庭在2003年有望办理
本身的居住题目。二是对深受广大中低收入家庭接待的经济实用房,当局在继承加大经济适
用房建立规模的同时,对经济实用住房的购买考核步伐、购买对象、购买尺度、超尺度购买
以及经济实用住房的代价订定等举行了多方面的规范。2002年11月,当局有关部分对实行
经济实用房订价新规则正式发文。这一新规则规定,经济实用房代价要在开工从前由当局有
关部分审定,并进一步重申了经济实用房的代价以保本微利为原则,从而确保了经济实用房
的贩卖代价更靠近中低收入人群的现实付出程度。2002年12月当局有关部分又出台了《关
于北京市城镇住民购买经济实用住房有关题目增补关照》,重申了什么人能购买经济实用住
房,购买人怎样申请,主管部分怎样考核等一系列内容,明白了70平方米、28万总价的购
买尺度和凌驾规定面积部门要交纳10%的地皮出让金。这些步伐的出台,包管了低收入人
群能比以往更快、更实惠地买到经济实用住房。三是在商品房贩卖方面,当局有关部分于
2003年1月,又出台了《关于商品房贩卖有关题目的关照》和《关于商品房贩卖面积盘算
及公用修建面积分摊有关题目的关照》,要求开辟商要分别约定修建面积、套内修建面积误
差比,此中只要有一项绝对值超出3%,买房人有权退房;同时还规定物业用房分摊不得超
过6‰。这些规定,为置业者提供了更为公正,透明的购买情况。
第二,减免契税,低落个人购房贷款利率。2002年底,北京市地税部分出台了被拆迁
户拆迁前购房的契税减免新办法,明白了拆迁户只要是在从房地局正式得知拆迁后购房的,
就可以或许享受到减免契税的报酬。有关部分于2003年1月又出台了低落住房公积金贷款利率
的新步伐。同月又出台了申请住房公积金贷款须提供个人名誉品级的步伐,并给与AAA级
申请人贷款额度可上浮30%,并只交纳95%的包管服务费的优惠。
以上这些政策步伐,为各条理的住房消耗者举行购房置业给予了多方面的扶持和鼓励,
这对置业者来说,2003年无疑是个购房置业利好的年份。
◆趋势之三:商品住宅代价将大抵保持2002年的总体程度
据北京市统计局统计,2002年1-11月份商品房均价为4279.5元/平方米,此中商品住
宅均价为4083.9元/平方米(盘算方法:商品住宅贩卖额/商品住宅贩卖面积),按此方法计
算1998年以来源年商品住宅均价,这是自1998年以来的最低程度。如表所示,商品住宅均
价从1998年以来不停稳固在4700元/平方米左右,而且逐年逐减,此中2000年更是低至
4556.9元/平方米。
各年商品房均价
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          1994年  1995年  1996年  1997年  1998年  1999年  2000年  2001年  2002年
------------------------------------------------------------------------------------
商品房均价   3581.9  3364.3  4486.9  5371   5279.9   5648.4  4919    5061.4  4279.5
(元/平方米)
#住宅        2740.4  3226.9  4056.8  5357   4814.2   4786.5  4556.9  4715.7  4083.9
------------------------------------------------------------------------------------
上表中2002年的均价接纳的是2002年1-11月份的均价,按照以往的履历,整年的均
价比当年1-11月份的均价略高,为了更加正确的阐明2002年代价变更环境,下面就2002
年1-11月份的均价和2001年同期举行比力:
--------------------------------------------------------------
                      2001年(1-11月)    2002年(1-11月)
--------------------------------------------------------------
商品房贩卖均价(元/平方米)  4787.5               4279.5
#住宅                        4632.6               4083.9
--------------------------------------------------------------
由此可见,2002年1-11月份商品住宅均价比2001年同期降落了11.8%,单从绝对值上
说,11.8%的变更幅度就是很大的,相比之下,1999、2000和2001三年的商品住宅均价相
比上年度增或减的百分比分别为:0.58%、4.8%和3.5%。
2002年1-11月份商品住宅均价的降落,重要是由于低价商品住宅的大量出现,进而从
团体上拉低了商品住宅的均价。
起首,2002年推出的大量经济实用房项目是低价商品房的重要构成部门,此中既有像
天通苑、回龙观如许的老项目,也有像翠城、瑞海新城如许的新项目,而且经济实用房的最
低代价仅为2280元/平方米。据北京市统计局统计,受天通苑和回龙观二期经济实用房竣工
的影响,两者共贩卖152万平方米,其2600元/平方米左右的均价不但增长了中低价位商品
住宅供应,活泼了市场,动员了贩卖面积总量上升,同时对全市商品住宅的均匀售价产生了
向下拉动的影响,2002年1-11月份的商品住宅每平方米的均价比上月降落近400元。
第二,五环以外的郊区住宅供应量显着增长。据“本月新盘”栏目统计,2002年1-11
月份新取得预售允许证的居住类物业(包罗别墅、高级住宅、平凡住宅和公寓)共166个,
答应贩卖面积共约810万平方米,此中位于五环以外的郊区住宅项目就有58个,答应贩卖
面积300万平方米,占居住类新盘总供应量的37%左右。在这58个郊区住宅项目中,除了
少少数的如半山枫林公寓,香山艺墅等均价10000元/平方米左右的高档项目之外,绝大多
数项目标均价都在4500元/平方米以下。据《2002年上半年新盘综述》一文的统计,2002
年上半年新取得预售允许证的郊区住宅项目加权均匀代价(各项目均价与答应贩卖面积加权
均匀)仅为3806.6元/平方米。
第三、除了五环以外的郊区住宅项目和经济实用房项目之外,低价商品房供应量最大的
地域当数丰台区,2002年1-11月份,丰台区新取得预售允许证的项目共26个,新盘答应销
售面积共约116万平方米,此中均价在4500元/平方米以下的项目就占了一半,加权均匀价
格仅为3981元/平方米。
如上所述,2002年1-11月份商品住宅均价大幅度降落并不是由于贬价造成的,而是因
为大量低价商品住宅的出现和贩卖,从团体上拉低了商品住宅的均价。低价商品住宅重要出
如今五环以外的郊区以及丰台等地区,在更远的地方出现新的低价商品房聚集区不太大概,
由于交通、生存办法等短期内无法配套,而现在如昌平、通州、丰台等低价商品住宅聚集的
地区,随着轻轨的贯通、生存服务办法进一步美满,地区代价进一步提拔,以是只管2003
年在这些地域会继承有大量的低价新盘出现,其代价会大抵保持2002年的总体程度,部门
楼盘因交通和其他底子情况条件的改善,代价会略有上升。再有,由于2003年新增供给量
不会低于2002年,同时存量商品房数目较大,特殊是每平方米5000元-8000元的中端市场,
由于增量和存量都比力大,有大概出现肯定水平的代价竞争。由于以上缘故原由,2003年商品
房代价会大抵保持2002年的总体程度。
综上所述,2003年对于商品房开辟企业来说大概是个降温的季候,但对置业者来说应
当是一个布满利好的妖冶春天。
(北京房地产  燕军)
(作者:)
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